中央定調(diào)！樓市，一個(gè)全新表述！
作者：余飛4月30日，中央政治局會(huì)議在北京召開(kāi)，此次會(huì)議對(duì)樓市有了全新表述：會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要深入實(shí)施地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案，確保債務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)省份和市縣既真正壓降債務(wù)、又能穩(wěn)定發(fā)展。要持續(xù)推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)，多措并舉促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展。之所以說(shuō)這是對(duì)樓市的新表述，是因?yàn)檫@段表述，和以往有兩個(gè)明顯不同。01沒(méi)有提及“三大工程”“三大工程”，也即保障房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共設(shè)施，這是去年中央提出的涉及房地產(chǎn)的三大重要任務(wù)。去年年末為了支援三大工程建設(shè)，甚至重啟了多年未實(shí)行的PSL，一開(kāi)始就是3500億元。有媒體已經(jīng)梳理，3500億元是PSL單月投放力度的歷史第三高——前兩次，2022年11月，PSL新增3675億；2014年12月，新增3831億。然而，不過(guò)一年時(shí)間，在4月30日那場(chǎng)重要的會(huì)議上，對(duì)“三大工程”，乃至對(duì)保障性住房，只字未提。這里面是否釋放了某些信號(hào)？或者說(shuō)，這里面是否在印證前一天的小作文。如果是，對(duì)商品房市場(chǎng)理論上的確存在較大利好。利好的邏輯在于，對(duì)商品房的分流壓力減小了。之前我在分析保障房的時(shí)候就說(shuō)過(guò)，保障房尤其是配售型保障房一旦大規(guī)模入市，將至少分流掉目前商品房市場(chǎng)中一半的需求，這會(huì)讓本就需求斷代的商品房市場(chǎng)，雪上加霜。此時(shí)不再提及“三大工程”，不再提及保障房，可能是對(duì)現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)，不想讓其成為最后一根稻草。02去庫(kù)存要來(lái)了在淡化“三大工程”的同時(shí)，樓市一個(gè)新任務(wù)被提上了日程，或者是一新表態(tài)：要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。這句話(huà)釋放的信號(hào)有幾點(diǎn)：1，市場(chǎng)已經(jīng)供大于求。“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化”這個(gè)表述，早在去年7月份的中央政治局會(huì)議上，就有表態(tài)。2、要建大戶(hù)型房子和好房子，放開(kāi)“709”0限制或許會(huì)大面積放松?！叭嗣袢罕妼?duì)優(yōu)質(zhì)新房的新期待”，就是這個(gè)意思。2006年5月建設(shè)部、發(fā)改委、國(guó)土部等9部門(mén)在“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)”里，對(duì)新建住宅的套型比例要求，具體為：要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。當(dāng)時(shí)提出要70%的房子面積在90平米以下，是因?yàn)橐m應(yīng)當(dāng)時(shí)的城市化速度。那個(gè)年代，是城市化速率最高的年代，大批農(nóng)民進(jìn)城，大批小城市的居民轉(zhuǎn)移到大城市。為了提供更多的房子，為了避免因?yàn)楣┬杳芏劤煞績(jī)r(jià)大漲，才有了“7090”政策。事至如今，一方面供求已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)的房子供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，沒(méi)有了快速增加房子的需求；另一方面，隨著民眾對(duì)房子品質(zhì)的要求提升，90平米以下的房子，已經(jīng)跟不上時(shí)代的需求。3、去庫(kù)存大招，或許要來(lái)?！敖y(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)優(yōu)化增量房產(chǎn)住房”，這句話(huà)信號(hào)滿(mǎn)滿(mǎn)。前半句是從需求端考慮，要去庫(kù)存。后半句則是從供應(yīng)端考慮，就是要減少供應(yīng)。利用一減一增，來(lái)化解供需新變化，以穩(wěn)定住房地產(chǎn)的跌勢(shì)。那么接下來(lái)該怎樣去庫(kù)存？先回顧一下上一輪去庫(kù)存。上一輪去庫(kù)存發(fā)生在2014年年末，當(dāng)時(shí)的庫(kù)存量正在快速攀升，于是提出了全線去庫(kù)存，措施包括降首付、降息、放開(kāi)限購(gòu)限售、貨幣棚改、鼓勵(lì)國(guó)企購(gòu)買(mǎi)商品房。其中的貨幣棚改，更是拉動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主要原因。2023年至今的全國(guó)庫(kù)存現(xiàn)狀，和上一輪去庫(kù)存的節(jié)點(diǎn)很像，2023年全國(guó)商品房庫(kù)存量6.7億平方米，今年一季度增加至7.4億平方米，超過(guò)了上一輪庫(kù)存量高點(diǎn)。那么現(xiàn)在有什么去庫(kù)存大招？能否奏效？方法還是老方法。比如放開(kāi)限購(gòu)限售。今年，蘇州、長(zhǎng)沙、成都全面取消了限購(gòu)，杭州將二手房的限購(gòu)解除。目前全國(guó)除了北上廣深四大一線城市保留限購(gòu)，杭州、西安、天津保留部分限購(gòu)，以及海南外，其余都不再限購(gòu)。4月30日，北京松動(dòng)了限購(gòu)。凡符合北京限購(gòu)條件的居民，無(wú)論是單身還是家庭，無(wú)論是戶(hù)籍還是非戶(hù)籍，都可以在原來(lái)限購(gòu)套數(shù)的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外多買(mǎi)1套住宅！這是在號(hào)召有錢(qián)人去五環(huán)外再買(mǎi)一套房，幫助去庫(kù)存。4月30日，天津也放松了限購(gòu)。對(duì)河北、北京居民取消限購(gòu)——北京市、河北省戶(hù)籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購(gòu)買(mǎi)住房的，享受天津戶(hù)籍居民購(gòu)房政策。這是在“都市圈購(gòu)房同權(quán)”。這一招，2021年3月南昌就曾發(fā)布過(guò)，當(dāng)時(shí)還被住建局約談，并收回了政策。此一時(shí)彼一時(shí)，如今南昌完全不限購(gòu)。北方第二城天津也走上了這條路。降首付、降息方面，過(guò)去三年一直都在進(jìn)行著。目前三四線城市的首付基本降到了20%，部分二線城市的首付也降到了20%，一線和強(qiáng)二線普遍在30%。一線與強(qiáng)二線首付還有下降空間。以上是去庫(kù)存可以使用的方法。再看減少供應(yīng)方面，4月30日，在中央對(duì)樓市新表述之后，自然資源部立刻發(fā)布了一份《通知》。明確提到：商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)瑫r(shí)下大力氣盤(pán)活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。這段規(guī)定，之前也是如此，這次之所以再度強(qiáng)調(diào)，顯然是要加強(qiáng)力度執(zhí)行。按照這個(gè)規(guī)則，當(dāng)下大多數(shù)三四線城市都要停止賣(mài)地。大多數(shù)二線城市乃至一線城市，都要減少土地供應(yīng)。03幾個(gè)問(wèn)題面對(duì)新一輪大招，能否奏效，是大家最期待的答案。這個(gè)答案，本號(hào)不做預(yù)測(cè)，讓時(shí)間來(lái)給出，這里只討論幾個(gè)問(wèn)題：第一，救市早就啟動(dòng)，有效果嗎？過(guò)去三年，限購(gòu)、限售不斷解除，首付也一直在下降，但市場(chǎng)卻江河日下。2021年全國(guó)基本進(jìn)入了瘋狂救市階段，但效果恰如2016年放開(kāi)的二孩政策一樣，越放開(kāi)越跌。數(shù)據(jù)層面上可以看到：中國(guó)樓市已經(jīng)從2021年的“雙18”調(diào)整至2022“雙13”，即銷(xiāo)售面積18億平方米、銷(xiāo)售額18萬(wàn)億元分別調(diào)整至13億平方米、13萬(wàn)億元左右。去年又跌至“雙11”，商品房銷(xiāo)售面積跌至11.17億平方米，銷(xiāo)售額跌至11.66萬(wàn)億元，跌至“雙11”。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)貸款，創(chuàng)下2016年來(lái)新低。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行賣(mài)地收入，繼續(xù)下跌。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：財(cái)政部說(shuō)明取消限購(gòu)，不頂用，因?yàn)楝F(xiàn)在的房子難賣(mài)，壓根就不是名額問(wèn)題，而是信心和收入問(wèn)題。第二，市場(chǎng)缺房子嗎？黃奇帆曾透露，中國(guó)房子嚴(yán)重過(guò)剩，沒(méi)有必要繼續(xù)修建，沒(méi)有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。去年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國(guó)共有6億棟建筑。雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來(lái)說(shuō)，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個(gè)天文數(shù)字。此外，澤平宏觀披露的數(shù)據(jù)顯示。各類(lèi)城市的套戶(hù)比中，只有一線城市低于1，二線和三四線城市都大于1。所謂套戶(hù)比，就是城市的房屋套數(shù)和戶(hù)數(shù)之比，大于1說(shuō)明，房子套數(shù)比戶(hù)數(shù)還多，供大于求。也就是說(shuō)，目前只有一線城市還存在房屋短缺情況，其他城市都供大于求。從目前各城市已預(yù)售尚未賣(mài)出、尚未建好的房子、已拍地尚未建好的房子，以及扎堆的空置二手房數(shù)量來(lái)看，除了一線與個(gè)別強(qiáng)二線城市外，其余城市即便不再建設(shè)，都不缺房子。當(dāng)然，好房子還是缺的。第二，需求在逐年減少。我們的人口已經(jīng)二連降，去年全國(guó)人口減少了208萬(wàn)。而且，出生人口相較于高點(diǎn)時(shí)期過(guò)去十年的高點(diǎn)，近乎腰斬，城市化速率也降了下來(lái)。制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未來(lái)需要買(mǎi)房的人，會(huì)越來(lái)越少。機(jī)構(gòu)有一組預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)權(quán)威中指研究院理論26-40歲是買(mǎi)房、置換房地產(chǎn)的主力，那么40歲的是1984年出生的2088萬(wàn)，26歲的是1998年的1585萬(wàn)，所以得出結(jié)論2024年買(mǎi)房主力人口減少503萬(wàn)。同理預(yù)測(cè)未來(lái)若干年買(mǎi)房主力變化需求，2025年繼續(xù)減少603萬(wàn)，2026年繼續(xù)減少904萬(wàn)，2027年繼續(xù)減少1240萬(wàn)人，2028年繼續(xù)減少1167萬(wàn)人，2029年繼續(xù)減少1406萬(wàn)人，2030年繼續(xù)減少1414萬(wàn)人，2031年繼續(xù)減少742萬(wàn)人，2032年減少607萬(wàn)，2033年減少604萬(wàn)人，2034年減少360萬(wàn)人，2035年減少276萬(wàn)人，減少53萬(wàn)人，2037年增加30萬(wàn)人。此后買(mǎi)房主力人口在正負(fù)100萬(wàn)以?xún)?nèi)上下浮動(dòng)。當(dāng)然，人口下降是一個(gè)緩慢過(guò)程，當(dāng)下市場(chǎng)的需求還有很多，在一線與強(qiáng)二線工作的人群，還有一大批沒(méi)有自己的房子，依靠租房生存。但高房?jī)r(jià)與低收入的現(xiàn)實(shí)面前，這批人群也是空有需求沒(méi)有實(shí)力，屬于無(wú)效需求。單純地通過(guò)去庫(kù)存、減少供應(yīng)以及放開(kāi)限購(gòu)、限售，降低首付措施，讓房?jī)r(jià)跌勢(shì)穩(wěn)定，而忽略了高房?jī)r(jià)與低收入天塹鴻溝導(dǎo)致的需求斷代的現(xiàn)實(shí)，咋整？
