收不??！北上廣深，樓市大變局來(lái)了！
作者：子非魚01北上廣深樓市現(xiàn)狀前些天，我寫過(guò)一篇關(guān)于北上廣深4月份二手房成交量集體轉(zhuǎn)向的文章，如今5月份即將結(jié)束，又是個(gè)什么情況？北京方面，這個(gè)月比4月份還要差。截至5月24日，北京二手成交9599套，相比4月下滑了12%，相比3月下滑了40%。而且，北京的二手房越賣越多，二手房掛牌量逼近12萬(wàn)套，說(shuō)明掛牌的速度比賣出的速度要快得多。上海，4月份全市二手房成交量約1.73萬(wàn)套，環(huán)比下跌27%。其五月份的表現(xiàn)也不容樂(lè)觀，截至5月21日，累計(jì)成交1萬(wàn)套左右，成交量下滑明顯。廣州4月份新房網(wǎng)簽7828套，而5月份截止29日，網(wǎng)簽了6572套。深圳方面，4月份新房網(wǎng)簽量3505套，二手房網(wǎng)簽量3744套。5月前29天，新建住宅網(wǎng)簽2635套，二手房網(wǎng)簽了2596套。一句話概率，北上廣深5月份網(wǎng)簽量，繼續(xù)走低。此外，北上廣深四大一線城市的二手房掛牌量集體創(chuàng)下新高，也即二手房越賣越多。深圳5月14日全市在售二手房有效房源52397套，創(chuàng)下近1年來(lái)新高。這一數(shù)據(jù)，一月底的時(shí)候還不到3.5萬(wàn)套。北京目前的二手房掛牌量119106套，再度刷新紀(jì)錄。上海方面，上官新聞披露，根據(jù)中原和鏈家的數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌量在20萬(wàn)套左右，比往年有所增加。廣州方面，鏈家上廣州二手房的掛牌量一度突破14萬(wàn)套。即便之后清理了不少三證不齊的房源，目前掛牌量也依然超13萬(wàn)套。02北上廣深大變局除了成交量繼續(xù)走低，二手房越賣越多外，最近一周北上廣深四大一線城市，各自都有一個(gè)利空的消息出現(xiàn)。北京方面，降價(jià)面積在擴(kuò)大。據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞披露，北京朝陽(yáng)區(qū)潘家園弘善家園一套72平方米、兩室一廳的二手房源報(bào)價(jià)從410萬(wàn)元下調(diào)到了390萬(wàn)元，經(jīng)紀(jì)人劉麗告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“價(jià)格可以再商量，再談個(gè)幾萬(wàn)不成問(wèn)題?！倍T葛住房平臺(tái)顯示，每天的降價(jià)房源都是漲價(jià)房源的十?dāng)?shù)倍。上海方面，傳出“一成首付”的樓盤。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)披露，上海一名為“安聯(lián)·虹悅”的新盤打出了“今年買房 明年付款”的廣告，有中介則喊出了“10%首付即可置業(yè)大虹橋”的推廣語(yǔ)。當(dāng)然，并非真的是一成首付，而是首付分期?？梢韵壤U納一成首付，剩下的25%需要在之后10個(gè)月還清。這種方式，去年幾乎所有城市都上演過(guò)。上海目前一邊是核心區(qū)的樓盤遭遇日光，一邊是外圍區(qū)的樓盤賣不動(dòng)，需要奇思妙想的營(yíng)銷方式。一邊是海水，一邊是火焰。廣州方面，增城部分樓盤大降價(jià)。增城奧園中新譽(yù)府最新上新，原本2萬(wàn)單價(jià)，直接降到了1萬(wàn)左右，其中部分特價(jià)房源10900元/㎡，價(jià)格直接腰斬，非特價(jià)房房源也大跳水，單價(jià)11500元/㎡。在奧園中新譽(yù)府帶動(dòng)下，之前最高賣到1.62萬(wàn)/㎡的金地云上，也拋出1.3萬(wàn)+/㎡的特價(jià)房，佳源攬境，也甩出1.2萬(wàn)+/㎡的超低價(jià)?？梢?jiàn)，廣州外圍區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了新一輪降價(jià)比賽模式。深圳方面，傳出了“負(fù)首付”。最近深圳的“負(fù)首付”案例登上了熱搜。前幾日，深圳市羅湖區(qū)一套房子，業(yè)主與中介弄出了一個(gè)負(fù)首付方案。這套房子評(píng)估價(jià)是570萬(wàn)元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬(wàn)元。你可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。消息出來(lái)后，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)立刻發(fā)布了禁止“負(fù)首付”的鄭州提示，禁止負(fù)首付。四大一線城市林林總總的降價(jià)、一成首付、大降價(jià)、負(fù)首付等消息背后，其實(shí)反映出了當(dāng)下樓市的舉步維艱。試問(wèn)在樓市上升期間，哪會(huì)有這種消息出現(xiàn)。上升期間，無(wú)論是開發(fā)商還是中介，都是對(duì)你愛(ài)答不理，不怕沒(méi)有客戶。只有面對(duì)較大下行壓力時(shí)，才會(huì)有各種五花八門的營(yíng)銷方式來(lái)拉客。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深一線城市尚且如此，可以想象一下其他城市又當(dāng)如何？在一季度集中釋放的需求消耗得差不多，而由于就業(yè)和收入復(fù)蘇未達(dá)到預(yù)期，新的需求尚未形成之下，樓市新一輪大變局，也即新一輪擠泡沫大幕，已經(jīng)拉開，而且自上而下，從一線到二線到三四線，沒(méi)有誰(shuí)能置身事外。03樓市的出路在哪里面對(duì)樓市的冷場(chǎng)，房企和地方城市壓力越來(lái)越大。房子賣不動(dòng)，企業(yè)沒(méi)法回款，債務(wù)壓力會(huì)越來(lái)越大。新一輪房企退市潮已經(jīng)拉開，泰禾、陽(yáng)光城等房企基本鎖定了退市。房子賣不動(dòng)，土地難以出讓，尤其是樓市風(fēng)險(xiǎn)偏大的三四線城市，已經(jīng)被大多數(shù)房企繞開。這種背景下，城市的地方債如何解決？以最近處在債務(wù)話題中心的昆明來(lái)說(shuō)。綜合多家證券公司研報(bào)數(shù)據(jù)可知，截至2022年，昆明市城投平臺(tái)有息負(fù)債總規(guī)模約為3700億元。而昆明去年的一般預(yù)算內(nèi)收入是505.25億元，一般預(yù)算內(nèi)支出是863.27億元，財(cái)政缺口近360億元。去年昆明的賣地收入只有123.6億元。這點(diǎn)家底，這么多債務(wù)，如何解決？靠產(chǎn)業(yè)嗎？產(chǎn)業(yè)是長(zhǎng)線掙錢，效果沒(méi)那么快，而且賺錢與否還是個(gè)問(wèn)號(hào)。最終還是得通過(guò)賣地來(lái)償還，這是他們駕輕就熟的路線。土地市場(chǎng)想要回暖，只能指望房地產(chǎn)行業(yè)的回暖。但房地產(chǎn)行業(yè)的回暖卻取決于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇、企業(yè)和居民端資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)，尤其是民營(yíng)企業(yè)的信心以及居民端對(duì)就業(yè)和收入的預(yù)期。這是一個(gè)癥結(jié)，短期內(nèi)很難解決?？偠灾?，當(dāng)下大家守護(hù)好自己的錢包，不要沖動(dòng)。
